2ちゃんねる ★スマホ版★ ■掲示板に戻る■ 全部 1- 最新50  

■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています

アパート経営なんでも相談室112号室【人任せ】

1 :名無し不動さん:2008/07/25(金) 23:25:25 ID:8CiiFniy
経営努力してるつもりなのにスレッド立てるのは人任せなのが大家。
満室にホっとしていると空室だらけになっちゃうよ・・・

*アパートのみならずマンションや貸し店舗や事務所でもOK
 回答をもらった方は出来れば解決した結果報告などしてもらえると
 他の人にも役立ちます

*実は・・・というのはやめましょう
諸条件は相談者以外に知りません。大事な情報はなるべくまとめて最初に
書きましょう

*株や世界情勢の話はそれぞれ適した板へ。賃貸に関係ない話でスレッドを消費しないで。

前スレ他は>>2以降へ。。


2 :名無し不動さん:2008/07/25(金) 23:28:18 ID:???
前スレは↓

アパート経営なんでも相談室【101号室】
http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1045737518/
アパート経営なんでも相談室【102号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1076301706/
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/
アパート経営なんでも相談室【104号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1113032985/
アパート経営なんでも相談室【105号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1129433844/
アパート経営なんでも相談室【106号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1143535363/
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money5.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
アパート経営なんでも相談室【108号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1169849028/
アパート経営なんでも相談室【109号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1182619523/
アパート経営なんでも相談室【110号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1195992903/
アパート経営なんでも相談室【111号室】
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1206070059/


過去ログは読めない人も多いので既出、似通った質問もOKです。


3 :名無し不動さん:2008/07/25(金) 23:33:42 ID:???
次回スレ立ては>>950>>960 >>970に書き込んだ人が順次立てて見て下さい。
(最近規制が多いので立てられない場合はダメの旨を書き込むこと)

前スレで950の人が立ててねって書いた人ではありませんが、皆が使うもの。皆で分担しあうほうがよいかと思います。

ということで、スレッド立て終了!


4 :名無し不動さん:2008/07/26(土) 01:06:25 ID:???


5 :名無し不動さん:2008/07/26(土) 14:53:48 ID:???
乙葉

6 :やんやん ◆jReFkq.CTY :2008/07/26(土) 18:15:14 ID:???


7 :名無し不動さん:2008/07/26(土) 20:24:31 ID:???
こんなもの、家賃保証のがいいじゃん。

8 :名無し不動さん:2008/07/26(土) 20:50:22 ID:???
今は不動産投資の時期じゃない。
今、アパート経営を始める奴は阿呆。

9 :名無し不動さん:2008/07/27(日) 04:10:08 ID:UicLuhyh
不動産に勤めてるけどその通り。
良い土地は空いてないので今から建てるのはちょっと・・・。
むしろ駐車場経営がおすすめ。
借主の為に、大金(省エネエアコン、ドアホン等を家賃値上げ一切無しで全部屋)使える大家なら成功してますね。

10 :名無し不動さん:2008/07/27(日) 06:27:04 ID:???
ぃちぉっ

駐車場も地域によって需給が違うからなんとも言えない

ニーズに応じて設備の更新していかないとCSを高められないし、
家賃を値下げしていくしかなくなる

11 :名無し不動さん:2008/07/27(日) 10:31:29 ID:???
>>8
そうですか☆
今年から馬鹿大家をやってるようですが
私の土地を乗っ取って賃貸マンションを建てた親戚が憎たらしいです。
こいつが破綻すればとてもうれしい。
みなさん家賃を滞納してやってください。



12 :名無し不動さん:2008/07/27(日) 20:08:39 ID:???

建築費一括払いは

鉄の則

13 :名無し不動さん:2008/07/28(月) 00:44:05 ID:???
飛び込み営業で建てるアパートは
建築費の半分が業者の利益かもしれないので
街の工務店に図面を見てもらうように

14 :名無し不動さん:2008/08/01(金) 07:43:06 ID:6v1rtDVh
>>8
質問してもいいですか
今が時期じゃないならいつならいいんでしょうか?
騙りは辞めてほしいです
今建てるのどうするか真剣に悩んでる処なんですよ

15 :名無し不動さん:2008/08/01(金) 18:27:36 ID:???
原材料高で建てるの??
何を考えてんだか??
高値で物を買いたくないでしょ??

16 :名無し不動さん:2008/08/02(土) 07:31:18 ID:???
最近知ったのですが、高利回りを売りにしている(27%)
株)ランデッ○ス-戸建賃貸商品「プライムア○ット」
株)キャピ○ル-戸建賃貸住宅「ラッキー○ューブ」
ってどうなんでしょうか。

費用も1000万円もかからないみたいだし、
うまく行けば、3.6〜4年で元が取れると、うたっています。

土地持ちで立地条件にもよるんでしょうけど、
アパート経営と比べてマシなのかな?

17 :名無し不動さん:2008/08/03(日) 00:34:27 ID:???
テスト

18 :名無し不動さん:2008/08/03(日) 09:54:03 ID:???
>>16

*費用(出資?)が安く(100〜1000万)
*異常なほどの高金利(27%)
*短期間で回収出来る(かも?)
*安全、安心、などのセリフや似たような文字がパンフレットにあふれる
*ネットに情報が出てない
*出資仲間を紹介するとさらに儲かる仕組みになってる
*やたらと「豪華な会合」チャパツのあんちゃんが「セミナーの講師」、「もうかる!」「印税生活のような!」を連発。

・・・・・・ほとんどの場合詐欺ですね。円天、パシッフィックオーシャン古くはなんとか通信ってのも・・・も同じようなシステムでした。



そんなに良い条件であれば銀行、ノンバンク、ファウンド系などが貸します。

*高金利の根拠が不明もしくは説明が付かない、あるいはなぜか海外
*長期にわたってのビジョンが無い(短期でしか儲けが出せない)
*元本の保証が無いのは必ず明記しなければならないし口頭での説明も省略できない。
*ネットで情報が出ないもしくは悪いことが書いてあるのをことさらに否定する理由が説明できない
*出資者を集めるのは「その会社の仕事」であるべきだが?

ちなみに土地代を計算しないアパート経営の荒利は20-30%というラインが常識です。

19 :名無し不動さん:2008/08/03(日) 20:40:37 ID:???
>>18
粗利益20−30%が常識って中古格安物件の話ですか?
新築時の表面利回りなんて15%もあれば良い方でしょうに…

>>16
戸建賃貸は私の住んでる地方では微妙だと思います
というのも、戸建賃貸にするなら持家の方が良いって意見が多いからです
地方ではあまり戸建賃貸は人気がないかも知れませんし家賃の設定もあると思うので
まずはアパマンなどで自分の住んでる地方の新築戸建賃貸の家賃相場を調べてると
いいと思いますよ

地方でも最近の若い子は持家より戸建賃貸のが良いのかな?
そこらへんはわからないですね…

20 :名無し不動さん:2008/08/04(月) 00:41:22 ID:???
16です。

>18さん

そですよね。良い条件なら銀行やノンバンクも売りにしますよね。

>19さん

確かに、戸建の賃貸の需要って低そうに思ってました。
毎月20万円の家賃を払うなら、普通持ち家の住宅ローンを組むほうが
何かと得のような気がします。
住宅ローンが組めない人で戸建に住みたい人がどれだけいるかですよね。
そのあたりは、自分で調べてみたいと思います。


16さん、19さん コメントありがとうございました。

21 :名無し不動さん:2008/08/04(月) 11:03:38 ID:???
>>19
地域によるのだろうけど東京郊外であれば年間賃料÷建築費x100=20-30%ってラインが普通。
坪50万で建てて8坪(広め1K)の賃料が7万。84万÷400万x100=21% 

・・・もっと安く建てる人も居るし、駅からの距離や環境にも左右されるが高い賃料もある。
もちろん高い建築費を掛ける人も居るし安い賃料しか取れない地域もある。
だが少なくとも建物単体で20%を超えないと事業として成り立ちにくい。


>というのも、戸建賃貸にするなら持家の方が良いって意見が多いからです
地方によるだろうが、東京郊外だと結構人気。いわゆる2軒長屋のような作りが結構人気がある。
古く(情緒がある)、賃料が安い(相場よりちょっと安い程度)、庭付き、子どもがいてもうるさく言われない・・など。

転勤での空き家なんかは長く住めないのと修繕費が掛かるのと賃料が高いのであまり人気がない。
テラスハウスも同じ理由。(だったら賃貸マンションのほうが防音性や防犯性に長けているので)

戸建てだとソコソコの広さを要求されるので東京だとそれなりの賃料になる。10万以上、もっと多い場合もあるので
そうなるとローン組んで建売を買うほうが良いケースがほとんど。
そのクラスだと賃貸に住むのが会社員でも役員クラスなど補助が出ている人が多いので(買うと出ない)やはり
賃貸でもマンションを選ぶケースが多い。

という理由で東京、郊外では新築で建てる理由が無い、あるいはそれらを商品として組み込める余地が無いと思います。
ですのでその手の投資話はサギあるいはそれに近い商品と思われる。

22 :名無し不動さん:2008/08/04(月) 12:32:26 ID:M950dkda
東京近郊とそれ以外を同じにしちゃいかんな
地方と東京の格差は半端ない家賃相場にもでてるし…
8坪の1Kで家賃だけで7万とれたらいいよな…
うちらの地方じゃ40平米ちょいで家賃6万ほどよ
沖縄や四国はもっと酷いらしいからまだうちらは中間ぐらいかなぁ
新築20%は東京近郊限定だろうさー

23 :名無し不動さん:2008/08/04(月) 17:19:54 ID:???
>>22
>新築20%は東京近郊限定だろうさー
と、思うのであればなおさら 「27%の高金利!!」 というのは有り得ない。ということになるわけさぁ〜。


ただ地方だと建築単価が安い。さらに土地も安い。さらに固定資産税なんかも安い(はず)。。
だからこそ賃料も安く設定できる。さらに設備や構造に要求されるレベルが低いゆえにさらに安く出来る。

工場や街の増殖率も都心よりもまだまだ伸びるしそういった面もあるのでもしかしたらリターンも期待できるのかも知れない。
そう考えると27%はウソであっても近い数字は有り得るかも。

ただし、そういった企画出す会社の取り分があれば27%なんて数字は有り得ないw
えてしてそういう会社の営業マンの歩合は高率なのが常識だし、宣伝広告費も掛けているからだ。
(信用を得るために営業所も一等地な場合が多くそういう経費も莫大)

24 :名無し不動さん:2008/08/04(月) 19:56:45 ID:???
今、投資するなら日本株だよ。

25 :名無し不動さん:2008/08/05(火) 07:24:14 ID:bcBqKAYW
確かに土地は安い
だけど発展するなんてとんでもないな
それが地方の現状、余程恵まれた立地条件じゃなきゃ
アパートとか無理だろうな
建設費は都会と地方で違うの???
東京じゃRCの原価が地方の倍ぐらい違うとか?
そんな話初めて聞いたよ
東京近郊で土地が高いなら借地でやる方法もあるらしいよ

26 :名無し不動さん:2008/08/05(火) 08:15:24 ID:???
http://video.google.com/videoplay?docid=-8960593568071128585

27 :名無し不動さん:2008/08/05(火) 08:57:23 ID:???
>>25
RCの原価がどうかは知らんが、

レミコン工場出荷値段が違う
運送費が違う
人件費が違う
ハイセンスを求められるので設計費(デザイン料ともいう)が違う
詐欺師(デザイナーやらアドバイザーやら)が多い
資材の値段が違う
安物が売ってない(地方の建材は東京で入手出来ないことが多い、代理店の扱いが無い・安物は売らないなどの方針など)
メンドくさがりやが多い(自分でやらないので人任せ=高価)

という意味で倍とは言わないが結構違う。 安い坪単価で地方から東京へ進出してくるがほとんど経費倒れになって倒産あるいは
どっかの会社に吸収ってパターンが多い。(拡大路線だからそうなるのかもしれないが)


借地は有り得ない。

戦後すぐくらいから借地で土地が帰ってこない人がたくさんあるため警戒感が強い。
貸すぐらいなら「自分で建ててアパート経営」する人がほとんど。
空き地を持ってればレオパや大同なんちゃらがすぐに営業に来る。
農地なら有り得るがすでに百姓の「高学歴化」が完了。多くの農家が「資産管理会社を所有」あるいはすでにアパートマンションの経営者。

というわけで望んでも「貸す側が居ない」のが現状。都心、東京郊外、その周りの衛星都市(埼玉や神奈川との県境辺境)もほぼ同じ。


28 :名無し不動さん:2008/08/05(火) 09:59:42 ID:LjmvWg7U
こないだアパート経営コンサルの説明会行った。
そこはイニシャルを払えば9割の家賃保証でランニングを担当する制度。
この会社が存続する限り、投資的な扱いでアパート経営ができる。
仮に倒産しても近所の仲介業者に回せばいい。
ここまでだとうまい話なんだけど、結局負債を背負うのはこちらだし、リスクはあるよなあ。
アパートを7軒持って自分は管理人として気ままに暮らしてる椰子もいるみたいだし、魅力はある・・・。


29 :名無し不動さん:2008/08/05(火) 20:09:27 ID:???
>>27
ttp://myhome.nifty.com/cs/pref/s-res/0011/1.htm
借地がありえない事はないだろ?それで実際に買った場合に比べてどれぐらい利回りが増えるかは
ちゃんと計算してないからわからんけどな

レミコン工場の出荷の値段(卸値)が地方と都会で違うのは本当なのかぃ?
都会はぼったくりの卸値で地方には優しい卸値になるの???

人件費と運送費、特に人件費は都会と地方とでは格差激しいだろうね

ハイセンスを求めるから都会と地方で設計料が違うのか?????????
一般的にマンションやアパートなどの設計料って10%前後って決まってないか???

どちらにしろ都会の土地持ちが一番恵まれてるって事には間違いないわ
地方じゃ万が一安く建てれても…家賃も当然やっすいから利回りはよくならんよ


ところでRCマンションでローコストを謳ってるとこなんだが・・坪32万前後?で作れるってどうよ??
個人的には設備やそれ以外でどんどん増えていく構図になってるんだろうと思うんだが…
外溝工事で数千万かかっちゃったりしてなw


30 :名無し不動さん:2008/08/05(火) 21:17:34 ID:???
>>29
とりあえずどこでもいいから探してみな?

賃貸の期間:20年以上
土地面積:300平米以上(建蔽率が良ければ小さくても)
形状:はがき型(あるいは建物が効率よく入る形)
駅からの距離:7分以内(あるいはターゲット層が要求する距離まで)
当然だが「市街化調整区域」なんてのは論外。工業地域もダメ。

結論から言うとそんな都合のよいものはほとんど市場に無い。世田谷成城あたりだと借地権だけの取り引きもあるが売買相場の半値ぐらいで期間も限定される。
更新も出来ないしそもそも借地権に抵当を付けられなくなったので銀行からも借りられない。
つまり全額自己資金で建てなくてはならない。

そもそも自己資金が調達出来る人は土地を持っていたり、土地の購入力も高いのでそれこそ「土地を借りる」なんてことはしない。


>レミコン工場の出荷の値段(卸値)が地方と都会で違うのは本当なのかぃ?
何倍もしないだろうけどそれなりの価格差はある。
工場が建ってる土地の値段が違う
近隣対策費が半端なく掛かる
操業時間が短い。
ドライバー他の人件費、経費が高い
会社の経費が高い(最新の機械のリース料とか事務系のIT化など)

当然だが建材なんかも同じことが言える。ほとんどの製造工場は地方だが結局資材倉庫は近郊に作らざるを得ないし
売るための経費も半端なく掛かる。 プレキャストも同じで運送費が莫大に掛かるためある程度までのコスト削減効果しか得られない。
(プレキャスのメリット=設計強度が出ている。なんて表現しかしなくなった理由はここにある、工期は早いけどね)

>一般的にマンションやアパートなどの設計料って10%前後って決まってないか?
書き忘れたが建築コンサルタントとか設計コンサルとか賃貸住宅コンサルとかw そういう詐欺師がバッコするのが東京。
インテリなんちゃらってのに弱いのでいらん設備や装飾を施すのが都会風なのだ。コンサルはそういうのを「見えなくする」が得意だからね。

31 :名無し不動さん:2008/08/06(水) 01:10:14 ID:aGXsHKf1
こいつらは結局何を書きたいんだ
語り合いたいだけか?
どんなに書こうが地方と東京とでは利回りは違うだろうし
その差なんて実際にやってる奴にしかわからんだろうよ
机上の空論展開するだけなら御前等カエレ
見積もりの1つでも会社名にモザイクかけてUPしてから言いやがれ


32 :名無しさん:2008/08/06(水) 05:44:03 ID:1uXejcTs
>>14
今、当地では不用意に新規参入してはいけません。
超供給過剰の状態だからです。
家賃相場はどんどん下がっています。
家賃保証も最後まで最初の条件が続くとは考えられません。
あなたの地域はいかがでしょうか。
ゼンリンの地図を見ながら虱潰しに地域の空室状況をみてください。
90%以上の入居率ならいいかと思いますが、それ以下ならやめた方がいい。
私も大家ですが、知人の大家はちょっと不利な立地に6階建てを建て、
5年以上になりますが、最初から満室どころか半分にもならない入居率です。
本人は売れるものは全部売り払い「どうにでもしてくれ」と投げ出しています。
最近会っていませんが、生きてはいるようです。
別の知人大家は、市内随一の好立地に土地を買い替えて5階建てを建て、
常に満室。他にも物件を所有して毎年6回海外旅行をしています。
また、近所のレオパは10年経って大幅修繕を要求され、大喧嘩になったと
聞きました。
遊休不動産をお持ちなら、活用より売却をお勧めします。
良い値で売れないのなら、そこはアパートの立地としても再考すべきです。
「お金にしたら使ってしまうジャン」というのは個人の資質の問題です。
建物は30年経ったらただのクズです。



33 :名無し不動さん:2008/08/06(水) 12:31:36 ID:???
>遊休不動産をお持ちなら、活用より売却をお勧めします
>建物は30年経ったらただのクズです。

脳内カス、ありえねーよw


34 :名無し不動さん:2008/08/06(水) 13:58:20 ID:???
やっぱ、土地にせよ建物にせよw
賃貸の究極は一括化利上げじゃねww

35 :名無し不動さん:2008/08/06(水) 19:30:53 ID:???
>>31
いなかもんのねたみは怖いなw

36 :名無し不動さん:2008/08/07(木) 19:57:13 ID:???
自分で管理できないから、一括刈上げだお。

37 :名無し不動さん:2008/08/07(木) 23:07:56 ID:???
自分で管理できるような小規模なら、もち自主管理だおw

38 :名無し不動さん:2008/08/08(金) 07:22:00 ID:???
ユーミーマンションやヒーローマンションのように
坪30万って書いてる処を見つけたけど
上の書き込みを見てから検索したのね
ここの実際の評判はどんな感じかわかりますか?
検索した範囲では良い事しか書いてない…
ただヒーローマンションは利回り10%って書いてるから
それなりに費用かかるんだろうなぁ
っつうか10%って低いと思うな

39 :名無し不動さん:2008/08/08(金) 10:02:44 ID:???
http://www.enjoykorea.jp/tbbs/read.php?board_id=ptravel&nid=64016&start_range=64002&end_range=64016
ダイワハウス賃貸

40 :名無し不動さん:2008/08/11(月) 19:57:56 ID:kJ2Ewhrw
あげ

41 :名無し不動さん:2008/08/12(火) 14:58:02 ID:pPyKYym2
1Rのマンション経営して地域密着の不動産屋に募集かけてもらってるんだけど、
中々反響が無いらしいから他にも不動産屋任せでなく自分で出来る募集方法って何か無いですかね?

42 :名無し不動さん:2008/08/12(火) 16:28:09 ID:???
>>41
ビラまき

43 :名無し不動さん:2008/08/12(火) 17:11:39 ID:+/FZXQ0K
急遽アパートオーナーとなってしまいました。
アパート経営の知識はほとんどありません。
これは読んでおけっていうお勧めのhow to本があれば教えてください。

44 :名無し不動さん:2008/08/12(火) 20:33:25 ID:???
>>43
本屋や図書館行ってアパート経営の本を10冊読め。
話はそれからだ。

45 :山師さん@トレード中:2008/08/12(火) 23:19:09 ID:???
アホでもわかる青色申告
みたいなタイトルの本

46 :名無し不動さん:2008/08/12(火) 23:31:03 ID:???
>>44
くだらない内容の本に金はかけたくないと思ってましたが
図書館で借りるという手がありましたね。
早速明日行ってみます。さんきゅーです。

47 :名無し不動さん:2008/08/13(水) 12:48:51 ID:???
くだらない内容の本など読んでも意味が無い

48 :名無し不動さん:2008/08/14(木) 04:10:10 ID:???
>>41
チラシかなあ。。直接の募集をしないのであれば「チラシ持参の場合1万円引き!」とか書いておけばどこからの応募か判る。
この時期に引っ越そうと思う人がいないのでなにかメリットがないとダメだね。
引越し代補助とかフリーレントとかかな。。


>>43
ここ数年で出ている本がいいんだけど農家のババアがアパート経営とか鬼の指値がどーたらかーたらのはあんまり役に立たない。
買うのが目的ならばそういうのはいいのだろうけど。

税金関係が色々めんどうなので>>45みたいなのがいい。それとじゃないけど税理士とか会計士とかの知り合いがいたらちょっと
相談しておけ。相続か買ったのかはしらんがリーマンには面倒すぎなのが日本の税制。


49 :名無し不動さん:2008/08/15(金) 15:23:18 ID:???
境界問題があって、近所のレオパレスの登記簿を挙げたんだが。

2000年築/2F/木造/10室/駐車場アスファルト敷き10台
1室20u/BT別/
目の前の一項一号に都市ガス・上下水本管敷設済み
40年前からオーナーは同地を保有の為、建設時の購入では無いと思われます

このスペックで土地建物5000万の銀行抵当権設定、なんか高い気がするのだが。

皮算用なんだけど、建坪約61坪で単価50万坪で考えても3050万。
差額1950万で上下水道は直近まで来てるし、付帯設備と言えば駐輪場位。
残りはアスファルト工事位だけれど、レオパはこんなに高いのかな




50 :名無し不動さん:2008/08/15(金) 17:08:56 ID:???
抵当権設定の金額なんて適当でしょ。

51 :名無し不動さん:2008/08/15(金) 18:14:14 ID:???
レオパに色々話を聞きたいと思ってたんだが、
店長と担当者が一度来ただけでご無沙汰だけど、
これって見込み無いと思ったのかな?
前向きに話を聞いていたのだが・・・・w

52 :名無し不動さん:2008/08/15(金) 20:49:02 ID:???
レオパレス・大東などハウスメーカーは建築費で稼いでる訳だから、別に構わんだろう。

53 :名無し不動さん:2008/08/15(金) 21:18:14 ID:???
そうでもないよ
一括借上げのシステムがある

54 :名無し不動さん:2008/08/15(金) 23:27:52 ID:???
10経過したら終了じゃん

55 :名無し不動さん:2008/08/16(土) 00:08:49 ID:???
0よりいいw

56 :名無し不動さん:2008/08/16(土) 00:30:01 ID:???
社宅一棟貸しと思えばいいw
社宅でも解約のときがいつか来るww

57 :名無し不動さん:2008/08/16(土) 09:23:50 ID:???
一定の収入が長期にわたり確定するw
今時、一括化利上げしかないんじゃね?ww



58 :名無し不動さん:2008/08/16(土) 12:03:40 ID:???
>>50
余計な抵当は付けないはずだよ。5000万とあればその金額が実際に貸す金額。
3000万しか借りないのに5000万とか余計に付けると差額分までの融資を要求されるから。
(実際には貸さないだろうけどいったん評価付けると面倒だから)

整備費(旧家屋などの解体費、造成費など)
外構工事費(塀や門扉、エントランス、アプローチ、植栽など。アスファルトや駐輪場などは別だったりする)
上下水道整備費

この辺で数百から千万まで取れる。
建物単体で60万で3660万、残りから1000万引けば数百万、消費税引けばちょうどなくなる。
廊下とかもあるから61坪以上はあるでしょうね。

10室で5000万だとすると賃料設定が5万ぐらいじゃね?

59 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 00:29:44 ID:???
>>58
いいや、そんなことはない。
担保価値が十分にあれば、最大限に貸したいのが銀行の立場だ。

60 :49:2008/08/17(日) 01:22:47 ID:???
2000年当時で 60万/坪は重鉄骨かRCの値段ですね、勿論内装全て込みで。
当時ウチに積水の営業マンが来た時は56万/坪程度でしたよ。
45〜55万/坪程度がせいぜいでしょう、軽量鉄骨でも当時はイケそうな値段。

上下水・都市ガスについては目の前の道路に敷設してあるので必要最低限の工事。
また、砂利の駐車場だった土地なので解体等の必要は無く、門戸も無く、塀は隣接してる家が作ってるのでレオパが作ったのは3M位でしかも安い金網。
植栽は無く、アスファルト部分は登記簿より約150u程度、土地改良費は安く抑えられてる・・と思う。

レオパのHPから、駐車場1万円、家賃6.2万円ですね。
どうもレオパの場合は大家に入るのが正味60%程度(本当かw?)で43、2万。

年利3%で20年払いだと月々27.7万払い、有得なくも無い様な。




61 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 01:50:56 ID:XiLXSEni
↑そうですね。

62 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 15:11:41 ID:???
>>59
ウチに出入りしてた大手銀行マンは付けないって言ってた。余計に貸すわけにもいかないそうな。
あくまでもそのときに貸す額までなんだそうな。
(アパートを建てるだけに貸す場合。事業に絡んだ借金であれば限度まで付けるそうな)


>>60
レオパは結構高いよ。建築で儲けて、入居で儲けて、管理で儲けて、あげくに使い込んでwと、ものすごい会社なのだww
取り込み工事でも100万はかたいね。「細かいところよりも実質いくら儲かるかなんですよ!」ってのが営業トークw

こういうところのオーナーは結構くみしやすいと思っていい。屋根に太陽温水器とか乗っけてないか?w


63 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 16:16:24 ID:???
>>51
レオパは>>62の言う通り建築費がぼったくり価格だからやめといた方がいい

64 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 18:25:10 ID:???
建った後のことを考えないアフォがいるな

65 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 20:40:57 ID:???
>>51
社員がどんどん入れ替わるので担当者が退社(卒業ともいう)すれば見込み客から外れる。

「新しく担当となりました○○と申します!」が第一声の電話の場合は、「担当がころころ替わる会社は信用できません」の一点押し。
「とにかくお話だけでも聞いてください!」は、じゃああなたの家で伺います。で反撃。
しつこい営業は「宅建持ってるよね?番号教えて。監督省庁にちょっと問い合わせて苦情いれるから」で一撃。
ほぼ宅建持ってないので「そうなんだ、フフン、そういう方とはちょっとお話できません、フフン」でチョン。

駅から遠く、住んでる人もまばらで、お金が余ってて、賃料収入が無くても(あるいは負債だけ残っても)
問題の無い人が建てる物ですよ。

66 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 21:17:48 ID:???
>お金が余ってて、賃料収入が無くても(あるいは負債だけ残っても)
問題の無い人が建てる物ですよ。

それアパートオーナーになる常識的な条件だろ、脳内w

67 :名無し不動さん:2008/08/17(日) 21:20:17 ID:???
>賃料収入が無くても

それは自主管理大家の顛末だな、脳内大家w

68 :名無し不動さん:2008/08/18(月) 10:36:43 ID:???
最初はあるけどローン期間の途中で「見直し」をするからそこで返済額とあまり変わらない金額しか入ってこないことになる。
(そうでない建物もあるが・・・)

ローンの期間中ずっと同じ金利(低利)
賃料が物価上昇と同じ上がり具合
近隣の平均賃料が決して下がらない
借り上げ契約の見直し額が下がらない
会社自体がローン期間中には倒産しない
会社の方針がローン期間中に変わらない
プッシュ型営業システムがローン期間中に違法とならない(新規開拓が止まったら終わりだから)

かなり条件は厳しい。

69 :名無し不動さん:2008/08/18(月) 19:02:25 ID:???
遠いから、一括にしたよ。
自分で管理できなきゃ、しょうがないじゃん。

70 :名無し不動さん:2008/08/18(月) 19:45:30 ID:???
あれこれ脳内やってても、空室じゃ意味がないw

71 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 09:11:58 ID:???

業者も建物に自信があるなら

最低でも20年分の家賃を一括で前払いすべきだ

72 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 10:18:43 ID:???
>>71
すでにレオパがやってるw
既存の建物に10年分(だったか20年分だったか?)を一括で前払いすることで集めてた。
管理物件を増やすにはよい方法だと思ったよ。

73 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 15:32:38 ID:???
前払なんて嘘言うなよ。

10年分固定で借り上げするだけ、その後は2年更新で借上げ家賃を下げる

74 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 19:08:44 ID:???
私の親戚が今度アパートのオーナーになるらしいのですが、
管理は全て住宅メーカー(ダイワハウスだったかな?)に任せてしまい、
自分は殆どノータッチのようです。それってどうなんでしょうか?
良いやり方と言えるんですか?


75 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 19:16:34 ID:???
今のご時勢、一番賢いやり方でしょうw

76 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 19:53:16 ID:???
アパート代をキャッシュで支払ったならまだしも
家賃で返済だったらシラネ

77 :名無し不動さん:2008/08/19(火) 21:50:03 ID:uVln2dSB
↑そうですね。

78 :名無し不動さん:2008/08/20(水) 00:00:39 ID:???
>>76
脳内だなw

79 :名無し不動さん:2008/08/20(水) 02:22:32 ID:???
>>74
カキコの中から真実を見抜く力が求められる
他人を信用するな
特にあいつは
自分を守れるのは自分しかいないの精神で
やらなければかもられる世界

80 :名無し不動さん:2008/08/20(水) 07:09:16 ID:???
十人十色、住人十色

81 :名無し不動さん:2008/08/20(水) 09:21:46 ID:???
>>73
やってた。だな。。今はしらんw

すでに有るアパートのオーナーを取り込むためだろうが、レオパ以外のアパートを一括(10年分だかを前払い)で借り上げたり、
建てたのを一括借り上げではなく、「前払い」するのもあった。

前者は「アパートオーナーの囲い込み」には有効。建て替え需要もあるしすでに利益が出る立地でもあるからね。
後者はバカじゃなかろうか?と思ったが利益確定するわけでそれはそれで双方にメリットがあるように思えた。
当時金融危機でどこも貸してくれないし投資に非常に懐疑的だったので個人でアパートを持つのは難しかったからね。
あのキャッチフレーズは魅力的に聞こえただろう。


82 :名無し不動さん:2008/08/21(木) 03:32:07 ID:???
それ、業者ドコよ?

レオパ以外って、ハウスメーカーや大東などの売り文句もレオパと同じ一括借り上げシステムなんだが。

83 :名無し不動さん:2008/08/21(木) 17:43:36 ID:???
>>79
>特にあいつは

クズのこいつに言われたくないなw

84 :名無し不動さん:2008/08/22(金) 16:51:59 ID:???
>>73
2年更新で借上げ家賃を下げるなんて嘘言うなよ。

85 :名無し不動さん:2008/08/22(金) 17:50:26 ID:???
10年固定の
その期間内に家賃を下げられたら
人生最高レベルの悲劇

86 :名無し不動さん:2008/08/22(金) 19:58:13 ID:???
自主管理で空室続きじゃ家賃を大幅に下げるしかないw
一括化利上げ、家賃保証の比じゃないぞ、哀れ脳内大家ww

87 :名無し不動さん:2008/08/22(金) 20:47:26 ID:???
そうか、10年固定は
家賃が確実に10年間固定される話だと信じてたら
いきなり初年度から下げられたのかwww

88 :名無し不動さん:2008/08/22(金) 21:05:16 ID:???
>2年更新で借上げ家賃を下げるなんて嘘言うなよ。

また脳内ですかw

89 :名無し不動さん:2008/08/23(土) 12:24:12 ID:???
>>88
クズのこいつに言われたくないなw

90 :名無し不動さん:2008/08/23(土) 16:44:33 ID:fr/7EjSs
↑そうですね。

91 :名無し不動さん:2008/08/23(土) 17:30:54 ID:???
>>84
俺は>>73じゃないけど本当だぞ
10年間固定をうたってるとこもあるけど、
それでも「状況に応じて保証家賃を下げることができる」みたいな特約がある

92 :名無し不動さん:2008/08/23(土) 21:16:49 ID:???
ほんとなら釣った魚に餌をやるわけないだろ
しばらく生簀で養殖してもらっているだけでも感謝しないと
結局料理されるけどな

93 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 15:04:59 ID:???

書いてあっても書いてなくても
借地借家法と判例が再優先され
業者が絶対に勝つ仕組みになっている

これが凄い

94 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 15:35:47 ID:???
>借地借家法と判例が再優先され
業者が絶対に勝つ仕組みになっている

そうでもない、判例知らないのか?w

95 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 15:54:27 ID:???
三井不動産販売に約1割の賃料減額認める、サブリース訴訟で東京高裁
http://www.nikkeibp.co.jp/archives/352/352016.html

家賃保証制度
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html

96 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 16:11:07 ID:???
一括借り上げシステムを理解してしない者は
誰が借主で、誰が貸主であるかを理解することは

難しい

97 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 16:57:17 ID:???
>誰が借主で、誰が貸主であるかを理解することは

高判なんぞリンクせんでも最判が立て続けに出ているw
特約の存在および保証賃料額が決定された事情が考慮されるんだよww

98 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 17:04:44 ID:???
>>97
判例を具体的に教えてください。

99 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 17:05:01 ID:???
つか、サブリース訴訟はバブル期の契約のものなんだけどなw

100 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 17:09:15 ID:???
>>98
要、自助努力w

101 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 17:18:40 ID:???
>>95のリンク先に判例が載ってる。

・ 最高裁平成15年10月23日判決
賃料につき一定期間の保証が付いたサブリース契約において、借地借家法32条1項が適用され、
賃料減額請求できる、相当賃料を判定する際には、賃料保証特約の存在および保証賃料額が
決定された事情を考慮すべきと判示した。
http://owner.chintai.net/investment/case/details/details15.html

102 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 21:02:14 ID:???
レオパレスとかも10年固定を唄ってるが、早々の値下げとかやりそうw

103 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 22:06:16 ID:???
家賃値下げの件で
又貸し相手の賃借人に提訴され敗訴したら
建築会社(の子会社の借り上げ会社)は値下げの件で
オーナーを提訴して勝訴することが出来るが
オーナーは誰を提訴して
収入減の補填を画策することが可能なのか

このように考えると
リスクを1人で背負っている者の存在が
浮かび上がってくる

104 :名無し不動さん:2008/08/24(日) 22:39:47 ID:X0GEFdTg
http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
2009年 4月:組み上がり開始
2009年 8月:200mくらいまで
2010年 3月:350m展望台付近まで
2010年11月:450m展望台付近まで
2011年12月:610m到達

http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ!
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった!

超高層ビルを「スカイスクレイパー」(天空を突く)と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。

タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。

23区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう!



105 :名無し不動さん:2008/08/28(木) 02:29:22 ID:yaKwz5lX
↑そうですね。

106 :名無し不動さん:2008/08/29(金) 01:11:27 ID:a4zULX8y
↑そのとおり。

107 :名無し不動さん:2008/09/01(月) 21:00:19 ID:xszhjKDH
↑定説です。

108 :名無し不動さん:2008/09/01(月) 22:16:58 ID:???
狭小地のアパート経営って素人には無理かな?
間口16m奥行き17mぐらいで大体四角形の土地
260平米ぐらいで大体80坪かな
これぐらいだと3階建で9戸がギリギリかな
1階に3戸作れたら良い方?
こんな小さな土地では何もやらず駐車場でもやるほうがいいかな?

109 :名無し不動さん:2008/09/02(火) 01:37:53 ID:???
>>108
地域によっては可能だが、地域によっては不可能
駐車場も同様

その土地がある場所の需要次第だね

110 :名無し不動さん:2008/09/02(火) 11:09:18 ID:???
斜線制限で実際は3階は厳しいんでねーか、よく判らんけど。

111 :名無し不動さん:2008/09/03(水) 01:38:40 ID:VZamN+bc
zzz

112 :108:2008/09/04(木) 01:03:29 ID:???
3階建てはいけそうです
隣に同じようなアパートがあり3階建てなんです
役所でも聞いてみましたが3階建ては問題ない返事でした
3階が建築費と折り合いがつけば一番だとは思うんです
4階からは制限が厳しくなる話も聞きました

地域は主要幹線道路や駅にも近いです
隣のアパートが駐車場なしなのでそこ目当てに駐車場をするのもいいかも知れないけど
隣の建て主との連絡方法もわからないし
今のところはアパートの予定なんです


113 :名無し不動さん:2008/09/04(木) 01:23:13 ID:8g2IvEZ2
↑そうですね。

114 :名無し不動さん:2008/09/04(木) 07:05:18 ID:???
アパート経営なんでも相談室なのに「そうですね」や「zzz」など
意味がない書き込みが多いねぇ
そりゃ過疎るな

115 :名無し不動さん:2008/09/04(木) 08:48:43 ID:???
>>112
2Fまでなら木造あるいは軽量鉄骨などのコストの安い建て方が選べる。
3階建てだとそれだけコストが掛かるので面積あたりの投資対収益が下がることになる。(トータルでの収入は増える)

所得が上がれば累進課税も増えるのでいわゆる落とし所というのも考慮してもいい。

2階建てでもたとえばロフトをつけたり、天井の高い部屋を作るなどしてデザイナー風にして入居率を高める工夫をしたり
述べ床を増やすことで賃料アップを狙ったりといろいろやれることはある。ただどちらにせよ建設コストは高くなるので
建てることに興味がある人以外はお勧めできない。(ボられてても判らないしね)

駅に近いのであればやはりアパートが良いと思います。駐車場はできれば一部コイン式の課金が出来ればいいですね。
3フロアで建てて1Fはがら空きにしてそこに駐車場っていうのも見かけます。(耐震性でちょっと怖いなあと思うが)
接道や敷地の形、近隣の状況によっていろいろですのでハゲるほど悩んでください。

116 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 03:00:52 ID:YJAw+AsW
http://toushi.homes.co.jp/toushi-real/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A6%82%E8%A6%81/300080015960/

この物件はどう?

117 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 10:45:29 ID:4VH6L7jH
>>116
利回り的には悪くないけど 崖上で土地の価値はないし 建物の補修費がこれからかなり
かかりそうだね 1部屋あたり現時点42000って事は実相場39800円でやらないといけないから

俺はパス 1980万円くらいなら
もうちょっと土地の価値があるものを探す

118 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 15:30:18 ID:IgIoStjq
相談させてください。

両親が地元の九州でアパート等を約10棟経営しています。
法人形態です。管理業務は自分たちで、決算等は税理士の
アドバイスを受けつつ自分たちでやっているようです。
資産はどうやら年3000万〜4000万ぐらい家賃収入があるようです。
大半はアパート、一部テナント。コンスタントに90%程度
埋まっていると聞いています。

両親もいい歳なので、いますぐという話ではないものの
五年後、十年後には相続の話が出てくるでしょう。
しかし私は都内でダラリーマンをやっており、申し訳ないけど
地元に帰ってアパート管理やるの('A`)マンドクセ という気持ちで、
手数料払っていいからどっかの信託やさんにでも丸投げして
ダラリーマンを続けたいというのが本音です。好きな職種で
給料もそこそこもらえるので。

こういう丸投げを受けてくれるのって、どこになるんでしょうか。
都市銀行系の信託銀行とか? 土地活用がどうたらって言ってる
ところでしょうか? あるいは富裕層向けの資産管理とか
言ってる都市銀行でしょうか。正直、まったくノータッチなため
知識はゼロです。管理運営、経理税務申告等全部やってくれて
家賃から手間賃引いた額を振り込んでくれて、四半期に一度
レポートがあるといった形式を希望しています。

一度両親に話を持ちかけてみたところ、そういうのはいやだと
言ってましたが、知るかと思っています。実際にやっておられる方
からの情報をいただければ幸いです。お勧めの会社とか、手数料は
何割ぐらいかとかも。よろしくお願いします。なお頻繁にお返事が
しづらい環境にあるので、遅れ勝ちになるかと思いますがご了承ください。

119 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 17:13:20 ID:???
>>118
今客付けしてもらってる不動産屋にとりあえず聞いてみれば?

いずれにしろ身内管理の引継ぎは早めに契約を把握しておかないと
延滞されたりしたばあいや建て替え売却のときにすごくメンドクサだし
揉めるよ 

120 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 17:57:00 ID:dFcxzx68
>>117
割安だと思ったら崖上ですか


121 :118:2008/09/05(金) 18:38:40 ID:???
>>119

具体的に進める段階ではなく、予備調査段階なのです。
いざそういう局面になった際に取り得る選択肢を
調べて、比較検討を始めたいおきたいぐらいの考えです。

それにどの不動産屋の誰に頼んでいるかすら知りません。
大学入会で上京して十数年、両親も私も好きに暮らしていて
ほとんど没交渉で、相続の話はおろか事業の状況さえ
たまに電話で話す時に話のタネ程度にぽつりぽつりと
出るぐらいです。

また、前に書いたように両親は他人に任せることに
反対らしいので、両親と一緒に検討するつもりはありません。
両親にはダマで、あくまで子供として独自に検討をするつもりです。
まず最初のとっかかりとしてどこ(銀行とか土地活用会社とか)
の誰(富裕層向け窓口とかマンション経営相談窓口とか)に
相談に行けばいいか、ぐらいのアドバイスをいただければ
助かります。

122 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 18:56:33 ID:???
>>118
所得税の申告は税理士業務なので、
不動産管理と一緒にやってる会社は無いんじゃないかな?

そこさえ妥協できれば、記帳・申告を税理士に、
管理を不動産屋もしくは一括借上げの会社に任せれば良いかと


123 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 19:27:15 ID:???
>>121
俺んちと同じだな@他人に任せることに反対

うちの父親の名義で昭和30年台のアパートを4棟あったけど
風呂なし老朽物件で死ぬまで触らない。帳簿も全部やると宣言してたけど
大病をして2年入院 管理も帳簿は適当 俺も母もブチ切れて
俺主導で全部建て替えしたよ

今は一棟貸しで一番良い条件だった出入りのエイブルに任せてる

信託銀行も住宅メーカー系もなんとか建託もベックスや日医神和とか
相対で見積りさせたけど上の会社が一番マシだったな。
銀行系って言っても結局は上みたいな会社を仲介するだけ
どれもお勧めはしないけど・・・・


124 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 19:44:02 ID:???
かと

125 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 22:32:09 ID:dpOcnHf+
利回り10%の5000万円の中古アパートを全額ローンで買うと
ふつうはどういう計算になりますか?
10年で返そうとすると家賃はみなローンを返すのに回りますね
金利があるから10年では返せないですね
20年で返すのかな
そうなるといくら収入になるのかな


126 :名無し不動さん:2008/09/05(金) 23:19:30 ID:???
アホ市長がコンビニの深夜営業規制やろうとしてるんだけど、
これで家賃下がったら補償あるの?

コンビニとスーパーが近くにないアパートなんかだれもはいらんよ。

127 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 02:07:45 ID:???
>>125
ローンいくらで何年で金利何%で返す場合の月々の支払いはいくらになるか
って簡単に計算出来るサイトがあるのにそこを調べようともしない貴殿は…
アパート経営にあまり向いてないかも知れませんね…
月々の大体の支払いがわかったら何戸中何%居ればいいか?
家賃設定はどれぐらいがいいか?
中古なら修繕費用や改修費用はどれぐらいか?
なんて考えていくと中古アパートで10%なんて誰も買わないかなぁ…

>>126
京都の方ですか?
実際は深夜営業停止になんて出来ないと予想してるけどねぇ


128 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 02:38:42 ID:HLDJSV9r
>>127
書いてからそういうところがあるのに気がついた
借金を返して金利を払うと全額借りた場合は10年だと毎月返済
するとお金は入ってこない
建物がぼろくなって土地代は残るが修繕とか費用払うと収入にならないみたい
よくわからなくなった
アパート経営って儲からないのか
利回り15%ぐらいの物件でないとダメなのかな

129 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 08:40:57 ID:???
>>128
何を今さらwww
中古で10%ぐらいの利回りなんざ誰も手出さないのは当たり前だし
売れ残るのも仕方ないよなー

130 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 11:02:43 ID:VedHIHOK
やっぱりそうか
利回り10%を買うのは金を持っていて国債を買ってもしょうがないなという人だ
借金して買う場合は利回り10%ではだめなんだ

131 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 16:01:59 ID:???
ねんり%ぐらいなら1000万借りて20年ローンで返済額が5万円。
5000万だと毎月の返済が25万ぐらい。

5000万の土地付き中古アパートが10%の利回りとなると、年に500万の収入があるということ。
20年ローンで年に300万返すわけだから手元に200万のこることになる。
ここから固定資産税やら補修費を払っていく。固定資産税は15万ぐらいかな。。補修費は収益の10%だとすると20万ぐらい必要。
収入になるから所得税も掛かる。500万の収入に課税される。経費として金利や清掃費などが計上できる。

となると純に手元に残るのは200万のうち120〜130万ぐらいかな。。
リスクは5000万の借金だ。これが20年もの長きにわたって付きまとうわけだ。

そもそも銀行は中古物件に20年もの長期ローンは組ませない。減価償却の終わったものには担保価値を見出せないから。
短期でも空室が出たら赤字になるようではこれも貸さない。
つまり中古アパートで振るローンは有り得ないってわけ。はめ込み系のローン会社なら貸すけどね。

それと最終的に「売却」ってのがある。そもそもその中古アパートも「売り」に出ていたわけだから、新築時から売却までの期間の
賃料収入を得た後に、売却してその利益も得たことになる。
5000万の中古アパートが再度売りに出せるまでどのくらいの機関かは分からないが土地代ぐらいは出る。
うわモノがそこそこであれば、あるいは満室であれば「投資物件」として再度売り出せるわけだ。
ヘタすると購入時と同じ金額、あるいはさらに値上がりした価格で売却できる「可能性」もないわけではない。

132 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 19:49:32 ID:???
兼業大家です。うちの会社は副業禁止なのですが、法人化しても大丈夫でしょうか?
こっそりやってる方、いらっしゃいますか?

133 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 22:10:30 ID:???
ソレ言ったら公務員は兼業禁止だけれど、高校の先生はアパートやってたw

どうなんだろw?

134 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 22:23:09 ID:???
個人経営より法人経営の方が得だって言うけど
どれほど得なんだろうか


135 :名無し不動さん:2008/09/06(土) 22:56:01 ID:???
規模によっては法人化は節税効果がある。でも自分の会社に自分が雇われるわけだから
そこのところどうなの?銀行は気にしないんだろうか?

136 :名無し不動さん:2008/09/07(日) 00:09:35 ID:???
大手住宅メーカーの積水ハウス(大阪市)が建築確認を受けないまま、広島市安佐南区で
虚偽の確認番号を表示してアパート建設を始め、市の指摘で建築中の建物を撤去していた
ことが6日、分かった。

同社広報部などによると、3月ごろ、個人客から鉄骨2階建てアパート(2LDK、4戸)2棟の
建設を請け負った際、担当した広島東支店の30代の男性社員が建築確認を申請せず、
同社は5月上旬に着工。この社員が社内のパソコンのデータベースに虚偽の確認番号と
取得日を入力し、建築現場の表示板にも虚偽の番号が掲示された。

工事中の7月、市の調査で不正が判明。工事中止命令を受け、同社が建物を撤去した。
あらためて建築確認を受けており、工事し直す。社員は「書類を出したと思っていた」などと話し、
虚偽の入力をした経緯を話していないという。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/080906/crm0809061306014-n1.htm


137 :118:2008/09/07(日) 22:20:49 ID:???
>>122

ああ、そういう制限もあるんですね。うーん、ありがとうございます。
願いはほんとに丸投げなんですが・・・。

>>123

実体験ありがとうございます。手数料は何%ぐらいですか?
あと123さんは本業は別にお持ちですか? リーマンと両立
なんてしておられますか?

あと、信託という手段を考えておられる方はいらっしゃいますか?
ググった程度の知識しかありませんが、信託された側が財産の
処分権まで持つという記述にちょっとビビってますが・・・。

138 :123:2008/09/08(月) 00:07:12 ID:???
>>137
社名出しちゃったのでうちはとりあえず10%以下ということでご勘弁 
ただ、相場よりもかなり強気な家賃です。
それ以外にも電球代とか掃除代とかで月数万かかるけど管理は一切タッチせず。
今の仕事は月末に建物の借金が80万ほど引かれて家賃100万ちょい入ってくるのの確認程度
俺はしがない自営業で今は自分の家関係の問題は処理できたので殆ど関知せず
他にも借地やら店舗、駐車場もあるから親に帳簿させてる 車庫以外は殆ど動きはないからね

ただ、すぐに不動産屋や税理士に管理委託や帳簿管理できるよう整理はした これが結構大変だった。

信託とかって結局マージン高いだけだったなあ 結局ウチなんかは不動産は売却して
マンションに住んだ方がいいとか言いやがった

信託は年間1億は不動産収入ある案件じゃないとメリットは無いって

139 :名無し不動さん:2008/09/08(月) 09:53:31 ID:???
>>133
公務員の兼業禁止、例外があるようです。

140 :名無し不動さん:2008/09/08(月) 10:31:23 ID:???
一般企業も兼業禁止が普通。職務専念の必要があるからね。
例外として、アパートマンション経営、奥さんの水商売開業、実家の家業の手伝い(役員はダメとかある)などがある。
農家なんかもそうだよね。

どれも本業とは関係ない業務でなおかつ支障が出ることも無い、親の代の資産維持などの面があるから。
畑耕すとかアパートを持っている程度で借金で死ぬほど苦しむこともないっしょ?


不動産投資は定期預金や株式投資と同じ扱い。別にやっても良いが良く思われないのが普通。
(うさんくさい、使い込みされやすい経理とかにはつけないなど)
中古アパートを全額借金で買うなどはこういうのに分類されるであろう。

ダメなのは、飲食店や店舗などの「経営」、勤務先の類似や派生業務での開業、同業他社の会社役員就任など
借金のリスクがある、本業のパクリや迷惑が掛かる、信用失墜などがある。

逆に言えばそういうのが無いのがはっきりすれば許可が出る。
業務が急拡大しているから子会社の代表と兼業するとか、同業他社と「トレード」だったり「兼務」だったりは良くある。
(サラリーマンの身分はそのままで子会社の代表として給料をもらう)

自分も大家と会社代表と雇われ2箇所と請負(個人事業主)と計四つの身分というか収入がある。
賃料収入、自分の会社からは月給での給与、雇用先からは日給の給与が2つ、請負は自営なので客さんからもらう。
会計士がよく笑ってるよw どれもそれだけでは食えるほどの金額にはならないんだよなあ〜。。

141 :118:2008/09/08(月) 18:40:57 ID:???
>>123、137

いろいろ教えていただいて大変助かりました。

うちは築5年の中規模マンション二棟以外はみな築20年を超える小さなオンボロアパート
が大半です。立地がいいんで古くて狭い割にはどこもよく埋まってるらしい
ことだけが救い。どのみち建て替えは必須なんで、その時に一括借り上げに
切り換えていくのが賢いんかなあと考え始めています。

地方なんでいい借り上げ先が見つけられるかも不安ですが、何年も先の
ことと無理にでも気楽に考えて準備していこうと思います。ありがとうございました。

142 :名無し不動さん:2008/09/08(月) 19:46:22 ID:hDWEseRW
ゴミ処理はどうしてますか
中古を買ってアパ−ト経営することになりましたが、ふつうゴミはうちのアパートの
人のを一箇所にまとめて出してるそうで問題ないのですが、
資源ごみはまとめて置く場所を作って、大家が処理していたそうですが、
私はゴミはきたないし扱いたくないです。
どうしたらいいでしょう。

143 :名無し不動さん:2008/09/08(月) 20:16:32 ID:???
>>140
営利を目的とする私企業の会社その他の団体の役員等を兼ね、若しくは、自ら営利を目的とする私企業を営み、または、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。(地方公務員法第38条第1項)

公務員はアウトじゃね?

144 :東京スカイツリー大人気で不動産業界の話題独占!:2008/09/08(月) 20:46:05 ID:???
http://www.skytree-obayashi.com/build/index.html
2009年 4月:組み上がり開始
2009年 8月:200mくらいまで
2010年 3月:350m展望台付近まで
2010年11月:450m展望台付近まで
2011年12月:610m到達

http://www.rising-east.jp/
スカイツリー。
天空に向かって未来に向かって伸びゆく美しいイメージ!
歴史や過去よりも、未来の天空に向かって突き抜ける名称で良かった!

超高層ビルを「スカイスクレイパー」(天空を突く)と呼ぶように、
「スカイツリー」は天空と木のイメージを融合させ、趣と躍動感を表す、
世界に誇る素晴らしい名称です。
スカイツリーの素晴らしいところは、「スカイ」天空に伸びゆく未来志向のイメージと、
あえて「タワー」を名乗らず、ツリーと称した所にある。

タワーなら人工的なにおいがするが、ツリーなら成長過程、さらに天空に
伸び続けていきそうな、生きものの香りがする。
天空に向かって、どこまでも伸びていきそうな、そんな果てしない夢がある。

23区東部の資産価値は、この天空タワーを仰ぐ眺めにより大きく伸びるだろう!


145 :名無し不動さん:2008/09/08(月) 22:31:43 ID:???
>>143
うーん?
>例外として、アパートマンション経営、奥さんの水商売開業、実家の家業の手伝い(役員はダメとかある)などがある。
>農家なんかもそうだよね。

公務員がアパート持ってるとか農家やってるなんてのは普通にあるけど?
こないだ殺された資産家も本業が公務員だし知り合いの公務員も資産家(アパートどころかマンション何棟も持ってる)だ。
そもそも公務員やるくらいなのは地元の資産家の娘だ息子がやるようなチンケな仕事だったんだからw


奥さんがスナックやってる公務員は知り合いに居ないが
>自ら営利を目的とする私企業を営み、または、報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない
帳簿くらいはつけるのはやるだろうけどあくまで収入が奥さんならなんら問題ないってことだろ?

MLM商法もあれは自営業に当たるからサラリーマンや公務員がやってるのはダメなんだよね。
儲かるからやらないか?って勧誘されたら「正社員じゃないからそんなのできるんだね〜うらやましい」とか
「会社に知れたら首だけどあなた大丈夫?」とか言ってあげると喜ぶのではないか?

>>142
設備を作るか掃除する人を雇うかのどっちか。

146 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 00:00:04 ID:???
>>137
アパートの管理費は、地域によると思うけど家賃の3%〜8%くらいじゃない?
あと、家賃補償が有ると割高になります。

管理会社から送られてくる書類と、共有部分の電気、水道料金の明細の保管。
あとは、アパート用の通帳(帳簿代わり)をコピーして、
税理士に丸投げすれば、少し経費はかかるけどかなり楽になるかと。

147 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 00:02:04 ID:???
>>146
リーマンなら、そんなもんだろうね

148 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 00:03:32 ID:???
>>118

立地が良いなら丸投げは余りお勧めできないですよ。
弱みは見せずに強気で行けばいいと思います。

結局、丸投げしてもしなくても、業者は自己保身しますからね。
それならば強気でGo!です。

149 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 00:07:29 ID:tz9mrzpF
>>145
設備というのはゴミ置き場ですか。
雇うというのは、業者ですか
住人に家賃を安くしてゴミ管理や処理を頼んでる人いますか

150 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 00:21:22 ID:???
>>149
業者が住人なら、ありうるね
そうで無くても、レアケースではあるけど見かける事ではある

151 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 06:45:22 ID:???
>>149
そういうこと。
人の力でキレイにするか、モノ(設備)を良くしてキレイにつかってもらうかのどちらか。
どちらんしても定期的に掃除はしなければ汚れてしまうのはあきらか。多少汚くてもごみ置き場だからまあいいいやって
思うなら放置すればよい。
ちょっと近所のアパートを見て回って来てごらん?

住民に頼むのは避けたほうがいい。あたしゃ管理人なんだ! って言い出すやつが出てくるし、
ごみを勝手に開けてチェックするようになりかねない。

住民誰しもが厳格な分別をする基準を持っているわけではないから多少の混合ごみが出てくる。
ところが管理人気取りな人がいるとそういう細かいことが許せない「私はちゃんと分別してるのにこの人はズルしてる!」ってね。
そうなると「主」になっちゃって環境が悪くなる。

賃料が安いし権力はあるしで出て行ってくれないことになる。他の部屋は空いてるけど埋まらない。埋まっても出て行ってしまう。
もちろんうまくいく場合もあるだろうがうまくいかなくなりだすと最悪の結果になる。
数万のために、あるいは自分が時々見回るついでに掃除するていどのことと引き換えに、そういうリスクを取る理由は無い。



152 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 11:49:41 ID:YaTPPOkl
>>150>>151
貴重な意見をありがとうございます。
自分でやるのがいやなら業者を頼むわけですね。
ゴミ置き場を設置すると通行人がゴミを捨てていくそうで
撤去したそうです。
通行人がゴミを捨てないようにするにはどうしたらいいでしょう。
ネットで調べると、警告の看板を置く、監視カメラを置くと
ありますが、他によい方法がありますか。

153 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 14:40:34 ID:???
>>152
施錠式のゴミ置場はどうですか?

154 :名無し不動さん:2008/09/09(火) 17:50:37 ID:???
>>152
駅からの距離は?地域は?
>通行人がゴミを捨てないようにするにはどうしたらいいでしょう。
これも環境です。捨てられる構造ではなく捨てにくい構造に変えれば放置されることはありません。
警告看板はまったく効果ないです。監視カメラもその利便性を使わないのであればダメです。
撮影した映像を元に解析して犯人を特定して何らかのアクションを取る・・・これは不可能です。そこまでやる努力があれば
自分で掃除するか業者に依頼したほうがいいw

看板に「警告!」とか書いてあってもモラルが無い人はそんなものはまもりません。
カメラがあっても「オレだけじゃねー!」とか言い出したり犯人扱いするなら訴えるぞ!と逆切れされるだけです。
(投棄者動向を捕らえるにはカメラは有効ですが・・・)
そもそもそんな「証拠」があっても警察はなにもしません。当たり前ですが「捨てられるほうが悪い」となるだけです。

他の方法はあまりありません。すてにくい構造や設備に変える。そのうえで、
捨てる人間の特性を捉えてから解析して対策をします。昼間なのか、夜間なのか、男なのか女なのか、不特定多数なのか
特定の人なのか、車からなのか、通りすがりなのか・・・
当然ですが入居者がやってる場合があります。有料化した地域では結構多いです。

あと、都内だと原則的に皆無にするのはムリだと思って良いです。対象者が多すぎるのと、入れ代わりが激しいのと
動向が特定に偏ってないことが多いためです。

>>153
>施錠式のゴミ置場はどうですか?
収集車が開けられないというのが困るのでダメな地域が多いです。それと鍵の管理と万が一壊れた場合の対処が
常に考えられることと、BOX型の場合、結局フタの部分に乗せられたり、前におかれたりして投棄されることが多いので
建物や塀と一体化した構造にする以外に無いです。

清掃業者なり、行政と相談するなりすればなんらかの方向性は出ると思います。

あと、いまさらですが大家がそういう設備を作らなければならないのは賃貸住宅を事業として捕らえているので
収益を得る者が負担すべきっていうスタンスの役所が増えているからです。おそらく今後マンスリーマンションは「事業系ごみ」として
処理しろ(かなり高いはずです)となって来ると思います。

155 :名無し不動さん:2008/09/10(水) 22:56:54 ID:xFp+f0aB
うちのアパート専用ゴミ置き場は警告板や監視カメラつきとか書いてあっても
目の前の近所の人(人の良さそうな常識人だと思っていたのでショックだった)が平気な顔して捨てていた。
現行犯で本人に注意し今後はしないと言っていたが・・・結局、わからない時間帯(夜など)にまだ捨てているようだ。
 上からカラス用ネットを張ったら少しは住民以外の投棄が減った気がするが
全く無くなる訳ではないのでこまめに見回って小奇麗にするくらいしかないかな。

 教訓 アパート住民以外のたちの悪いゴミ投棄者はだいたい近所の住民


156 :名無し不動さん:2008/09/10(水) 23:27:59 ID:???
不動産投資に信用保証協会は利用できないと聞いたのですが、本当でしょうか?

157 :名無し不動さん:2008/09/11(木) 00:45:22 ID:???
>>156
信用保証協会に聞いた方が確実なんじゃないかね

158 :名無し不動さん:2008/09/11(木) 02:19:05 ID:YnOO0iMu
どぶの泥さらいはどこに頼むの?
自分でやりたくないんだけど

159 :名無し不動さん:2008/09/12(金) 00:18:29 ID:YLx3yBl4
>158
つ便利屋

160 :名無し不動さん:2008/09/12(金) 18:34:16 ID:???
GSだと汚泥屋みたいなのがポンプで吸い取ってるが

62 KB
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています

★スマホ版★ 掲示板に戻る 全部 前100 次100 最新50

read.cgi ver 05.02.02 2014/06/23 Mango Mangüé ★
FOX ★ DSO(Dynamic Shared Object)